發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政z府批準(zhǔn)。
由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包的，應(yīng)當(dāng)對承包方的資信情況和經(jīng)營能力進(jìn)行-后，再簽訂承包合同。通過---、-、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)---登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等---的，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以---采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵z押或者其他方式流轉(zhuǎn)。土地承包經(jīng)營權(quán)通過---、-、公開協(xié)商等方式取得的，該承包人死z亡，其應(yīng)得的承包收益，依照繼承法的規(guī)定繼承；在承包期內(nèi)，其繼承人可以繼續(xù)承包。
律師解答：無效，改變土地使用性質(zhì)和將未報(bào)建的房屋出租的租賃合同都無效。
判z決書節(jié)選：
法z院認(rèn)為：劉某、某合作社均未能提交證據(jù)證明《出租廠房合同書》出租的舊廠房及劉某拆除舊廠房后新建設(shè)的廠房經(jīng)過規(guī)劃報(bào)建并取得建筑規(guī)劃---。同時(shí)，某合作社雖主張《出租廠房合同書》涉及的土地為集體建設(shè)用地，出租集體廠房咨詢，但未能提交任何證據(jù)到庭予以證實(shí)。根據(jù)《------土地管理法》第六十三條、《z高人民z法z院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同------具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條及《------合同法》第五十二條第五項(xiàng)的規(guī)定，某合作社將未取得建設(shè)工程規(guī)劃---的房屋出租給劉某，改變土地用途咨詢，同時(shí)將農(nóng)村集體土地出租給劉某用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，均已違反上述規(guī)定，故劉某、某合作社簽訂的《出租廠房合同書》無效。
《村民委z員會(huì)組織法》第十九條規(guī)定：“涉及村民利益的下列事項(xiàng)，村民委z員會(huì)必須提請村民會(huì)議討論決定，方可辦理：·····??????六 村民的承包經(jīng)營方案。”這里指的是方案，且是村民的承包經(jīng)營方案，并非具體的哪一宗承包合同。結(jié)合《農(nóng)村土地承包法》可知，應(yīng)當(dāng)經(jīng)村民會(huì)議通過的承包方案是指以“家庭承包方式”進(jìn)行的承包。以“其它承包方式”進(jìn)行的承包是否需要經(jīng)過村民會(huì)議討論通過呢？
《農(nóng)村土地承包法》第四十四條規(guī)定：“不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，通過---、-、公開協(xié)商等方式承包的，適用本章規(guī)定。” 第四十五條規(guī)定：“以其他方式承包農(nóng)村土地的，應(yīng)當(dāng)簽訂承包合同。當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)、承包期限等，由雙方協(xié)商確定。以---、-方式承包的，承包費(fèi)通過公開競標(biāo)、競價(jià)確定；以公開協(xié)商等方式承包的，承包費(fèi)由雙方議定。”
看來，村民代表會(huì)議規(guī)定咨詢，法律并沒有要求以“其它承包方式”承包的土地需要經(jīng)過村民會(huì)議討論通過。很多農(nóng)村在以“其他承包方式”進(jìn)行的承包z過程中經(jīng)常采用的方式是公開“抬價(jià)”承包，白云區(qū)咨詢，這種承包方式完全符---律的規(guī)定，并沒有違反法律、法規(guī)的---性規(guī)定。
由此可見，耕地承包是一定要召開村民會(huì)議的，而荒山、荒溝、荒丘、荒灘等土地承包可通過---、-等方式。
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